É fácil perceber a crescente valorização dos bens imobiliários: em pouco tempo de pesquisa sobre custos de imóveis usados ou na planta, nota-se que é difícil obter o dinheiro para arcar com a compra. Tudo parece estar em um preço bem alto. Porém, apesar dos altos valores, este é considerado um investimento seguro. Dentre as vantagens podemos citar a construção de patrimônio, possibilidade de valorização, além de possibilitar a locação, uma renda fixa mensal.
O crescimento do setor de construção civil, incentivado pela ascensão da classe média brasileira, tem criado diversas oportunidades para compra de imóveis, sejam novos ou usados. No entanto, o contexto de otimismo em torno desse tipo de investimento precisa ser muito bem avaliado por quem sonha com a casa própria.
A localização, o tipo de imóvel, as condições de pagamento, os juros, os riscos e até o valor de revenda são fatores que devem nortear a sua decisão. A seguir, nos aprofundamos no assunto para esclarecer todas as dúvidas sobre investimento em imóveis.
1 – Imóvel na planta: para quem pode esperar
A escolha do tipo de imóvel influencia o investimento. Basicamente, são três os tipos, cada um com suas vantagens e desvantagens: imóvel na planta, imóvel novo e imóvel usado.
O imóvel na planta é comumente parcelado durante o tempo de construção. Os valores das parcelas são alterados segundo o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) e é normal que construtoras ofereçam um desconto caso o pagamento seja adiantado. Porém, não convém negociar grande número de parcelas para quitá-las de uma única vez: muitos problemas podem acontecer como atrasos na entrega (o que o obriga a continuar pagando aluguel, por exemplo, gastando dinheiro) e até mesmo a falência da construtora. Por isso uma pesquisa prévia sobre os serviços anteriores da construtora escolhida é muito importante.
O principal problema em comprar um imóvel na planta é que não é possível financiá-lo através de bancos por não ter o Habite-se (documento emitido após o fim da construção alegando que o imóvel foi feito sob todas as exigências, portanto, pode ser habitado). Por este motivo é mais complicado encontrar um comprador que possa assumir a dívida, caso você desista da aquisição. Construtoras também podem obrigar o comprador a fazer reforços periódicos no pagamento e o imóvel costuma levar até cinco anos para ser entregue.
O importante é saber que devido aos atrasos na entrega, investir em um imóvel na planta é ideal para aqueles que não tem urgência em mudar de residência.
2 – Imóvel novo: para aqueles que querem comodidade
Um imóvel novo, já com Habite-se, é uma boa opção para quem tem condições de fazer um financiamento. Em geral, esse tipo de parcelamento dura vinte anos mas, por ser financiado, tem fácil revenda. Imóveis novos também não obrigam os compradores a fazerem reforços e costumam ter o valor da prestação diminuído ao longo do tempo. Sem contar que é possível adiantar parcelas, obtendo descontos.
Comprar um imóvel novo, recém-entregue, pode ser uma boa opção para quem tem dinheiro guardado ou possa sacar o fundo de garantia. Inclusive, em 2012 o Governo Federal elevou a cota para uso de recursos do FGTS de R$500 mil para R$650 mil. Isso significa que é possível comprar imóveis mais caros com o fundo.
As vantagens de se adquirir um imóvel novo são muitas: a rede elétrica e de encanamentos são modernas, o espaço em geral é feito para ser mais seguro e por tudo ser sem uso, o custo de manutenção é reduzido. Além disso, as garantias podem cobrir algumas falhas nos anos iniciais (até 5 anos, conforme acordo). Por outro lado, o imóvel pode ser entregue com características diferentes das esperadas e o novo proprietário deverá arcar com os acabamentos.
3 – Imóvel usado: para quem quer revender ou reformar
Já um imóvel usado, seja comprado à vista ou financiado, requer atenção redobrada do comprador: muitas vezes é preciso fazer pequenos consertos ou grandes reformas, encarecendo o custo. Ao se comprar esse tipo de imóvel procure levar consigo uma pessoa experiente que saiba avaliar o custo da reforma. Se a intenção é alugar para um terceiro, lembre-se que é dever do dono manter o imóvel em pleno estado.
Escolher um imóvel usado, mais barato, para reformá-lo e revendê-lo pode ser uma excelente opção para investidores com mais capital de giro.
Diferentemente dos imóveis na planta ou novos, ao procurar um imóvel usado você sabe exatamente como ele é, além de ter maior poder de barganha na compra, já que muitas vezes o acordo é feito diretamente com o dono, sem bancos ou construtoras intermediando.
O que avaliar antes de comprar um imóvel
Após escolher o tipo de imóvel, é preciso avaliar os riscos. Em escala global, há um misto de incerteza e otimismo tomando conta dos analistas financeiro. Apesar de muito se falar em bolha imobiliária, especialistas dizem que o mercado estará muito aquecido em 2014 porque as construtoras pretendem lançar mais imóveis e se desfazer do que ainda não foi vendido. Isso será possível porque atualmente há muitas facilidades para que o consumidor adquira um apartamento ou casa, tais como diferentes tipos de financiamentos e o aumento da cobertura do FGTS.
Se investir na compra do imóvel é sua decisão, é preciso que você avalie 3 pontos a seguir:
1- Riscos econômicos
Ao contrário de alguns outros tipos de investimentos, principalmente os de renda fixa, os imóveis estão mais suscetíveis a variações bruscas do mercado. Uma bolha imobiliária é um risco real, porém não é consenso entre os economistas, pois o mercado cresce e não dá mostras de queda de preços. Motivados pelo fácil acesso ao crédito, a classe C é a principal responsável por esta expansão. Cada vez mais brasileiros estão abandonando o aluguel para realizar o sonho da casa própria.
Em uma bolha, os valores dos imóveis tornam-se impraticáveis (aumentam mais do que a inflação e além do poder de compra das pessoas), o que leva a uma desvalorização. Nesse sentido, quem investe em um imóvel deve estar atento para não sair no prejuízo.
2- A localização do imóvel
O grande fator de valorização de um imóvel é sua localização. Muitas vezes, é possível encontrar um imóvel mais barato em uma localização não tão boa e vê-lo se valorizar com a chegada de um shopping ou supermercado. Esse tipo de análise envolve um risco um pouco maior, mas pode trazer melhores resultados sobre o investimento.
O contrário também é comum. Regiões podem ter muitos imóveis que não geram interesse ou com baixa procura por motivo de fechamento de uma fábrica ou centro de ensino próximo. Sondar a região antes de decidir pode salvar alguns milhares de reais do investimento.
3- Finalidade: residência, aluguel ou revenda
Diante de todas as questões levantadas acima, cabe definir ainda a utilização do imóvel, o que também norteará a compra. Sem dúvida, mesmo que caro, comprar o imóvel dos seus sonhos é um ótimo investimento, já que você terá um bem a ser utilizado pelo resto da vida, do jeito que sempre quis.
Mas se a opção for revender ou alugar um imóvel, pesquise o que gera interesse para os consumidores atuais. Afinal, não adianta investir em um imóvel mal localizado, fora do padrão desejado e esperar que ele atraia os interessados. Reformas e melhorias devem ser sempre consideradas neste caso.
A revenda é capaz de conferir lucros mais imediatos. Mas lembre-se que o aluguel além de ser uma receita mensal mantém o bem em suas mãos, para ser usado quando quiser.
Como qualquer investimento, apostar em imóveis envolve riscos. Há quem irá ganhar muito dinheiro enquanto outros verão seus imóveis se desvalorizarem. Assim como grandes investidores fazem, o comprador de imóvel precisar saber “ler” o mercado e avaliar sua decisão. Acima de tudo, é fundamental entender suas condições para fechar a compra, sua previsão de gastos futuros e seus ganhos atuais.
Investir em imóveis é uma boa opção para aqueles que se empenham em fazer o melhor negócio possível: aquele que lhe cabe no bolso e gera retornos, sejam estes materiais ou emocionais.
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